El pleno del Parlamento andaluz ha aprobado la Ley de tanteo y retracto en desahucios de viviendas, que refuerza las medidas para luchar contra los desahucios y amplía la protección a las familias garantizando la permanencia en sus viviendas frente a ejecuciones hipotecarias o daciones en pago. De hecho, la nueva norma permite a la Junta el ejercicio del derecho de compra preferente de las viviendas afectadas por este tipo de procesos y garantizar así la permanencia de las familias en las mismas. Para ello, la Consejería de Fomento y Vivienda cuenta este año con un presupuesto de cuatro millones que le permitirá aplicar esta norma, tras ser aprobada la adaptación presupuestaria el martes 10 de abril en Consejo de Gobierno. Otras de las novedades que introduce la nueva norma es la modificación del régimen sancionador para reforzar los derechos de los consumidores en las operaciones de adquisición de vivienda protegida.
En relación con el ejercicio del derecho de compra preferente de los inmuebles incluidos en procesos de ejecución hipotecaria o de dación en pago, esta figura permitirá facilitar, mediante un alquiler social, la permanencia en sus hogares de las familias afectadas por desahucios. Además, la medida supondrá un incremento del parque público residencial de la Junta destinado, fundamentalmente, a atender a aquellas personas en situación de vulnerabilidad y con mayores dificultades para acceder a una vivienda.
La Ley establece que la Administración ejercerá el tanteo y retracto en función de la situación socioeconómica de las familias afectadas, aplicándose a los colectivos de especial protección y atendiendo a la tipología de las viviendas, que deberán responder a las características exigidas para las VPO. Una vez ejercido el derecho de compra preferente, los afectados tendrán preferencia de alquiler sobre el inmueble que ha sido su domicilio habitual.
De acuerdo con el texto legal, la Junta podrá ejercer el tanteo y el retracto en los procesos extrajudiciales de dación en pago y el retracto en los procedimientos de ejecución hipotecaria, lo que implica intervenir al final del proceso, una vez comunicado el desalojo y concluida la subasta judicial de la vivienda y su adjudicación. La medida se llevará a cabo en un periodo de 60 días naturales contados a partir de la notificación de la transmisión del inmueble al nuevo adjudicatario. En el caso de que se haya producido la subasta pero la familia todavía permanezca en el domicilio, dicho plazo se aplicará a partir del día en que el juez determine la fecha de salida de los moradores del inmueble. Si la Administración no tiene conocimiento de la orden de desahucio, podrá realizar la compra en el momento en el que tenga constancia de la misma.
El proyecto de ley fija como precio de la vivienda el valor del crédito a extinguir, en el caso de las daciones en pago, y la cantidad estipulada como valor de transmisión por el instructor judicial mediante resolución. Además de este importe, la Junta abonará los costes asociados a la operación.
El nuevo marco normativo prevé obligaciones de información y notificación a la Junta para los estamentos y profesionales que intervienen en los procesos de desahucio. Así, los órganos judiciales deberán trasladar, previo convenio con la Junta de Andalucía, los documentos relativos a la transmisión de la vivienda en subasta judicial o las órdenes de lanzamiento, mientras que los registradores de la propiedad tendrán que informar del cambio de titularidad del inmueble y los notarios, de las operaciones de transmisión. Por su parte, el adquiriente de la vivienda otorgada por dación en pago tiene la obligación de avisar de su adquisición para que se pueda ejercer el derecho de compra preferente. El proyecto reconoce también este derecho a los ayuntamientos, previo acuerdo con la Junta.
Sanciones
Finalmente, la norma modificará la Ley 13/2005 de Medidas para la vivienda protegida y el suelo para reforzar la protección de los adjudicatarios mediante la ampliación de los supuestos sancionadores. La Ley introduce como sanción muy grave, con multas de entre 30.001 a 120.000 euros, la no devolución por parte de los promotores de las cantidades entregadas a cuenta por los adjudicatarios en caso de resolución del contrato de compraventa. Hasta ahora este supuesto no estaba tipificado como infracción. También tendrá esa consideración que un promotor o persona jurídica mantenga vacía una VPO sin causa justificada por un periodo superior a tres meses.
Será sancionados como faltas graves, lo que conlleva una cuantía económica de entre 3.001 hasta 30.000 euros, el incumplimiento del adjudicatario de ocupar el inmueble como domicilio habitual y permanente en el plazo previsto, así como la no presentación de la documentación requerida sobre esa ocupación.
Marco de protección a las familias
El texto aprobado completa el marco normativo de la lucha contra los desahucios en Andalucía, que se inició con la Ley de la Función Social de la Vivienda, en vigor desde octubre de 2013 pero suspendida parcialmente por el Tribunal Constitucional a raíz de un recurso presentado por el Gobierno de España.
Esta norma se suma a otras medidas impulsadas por la Junta durante esta legislatura en esta materia, como la Ley de protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en la contratación hipotecaria sobre la vivienda y el Plan de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía 2016-2020, que tiene entre sus objetivos principales evitar la pérdida de la vivienda principal por las familias andaluzas. Además, se ha reforzado el Sistema andaluz de información y asesoramiento integral en materia de desahucios, con el que se presta apoyo a las personas afectadas por este problema a través de la prevención, la intermediación y la protección.
Asimismo, se han puesto en marcha varias líneas de ayudas públicas al alquiler para personas incursas en procedimientos de desahucios, en situación de vulnerabilidad o con ingresos limitados. Por último, se han firmado también convenios con el Consejo General del Poder Judicial y la Federación Andaluza de Municipios y Provincias (FAMP) para abordar de manera coordinada este problema; y con la Sociedad de gestión de activos procedentes de la reestructuración bancaria (Sareb) para incorporar al parque público residencial unas 400 viviendas que permanecían vacías y que se pondrán a disposición de las familias más necesitadas a través de un alquiler social.
Esta producción legislativa y de iniciativas, la más avanzada del conjunto de comunidades autónomas sobre la materia, está permitiendo al ejecutivo autonómico hacer frente a un problema que sigue teniendo una gran incidencia en Andalucía, a pesar de ser la cuarta comunidad con menor tasa de lanzamientos sobre ejecuciones por detrás de Extremadura, Navarra y País Vasco. Según los datos del Consejo General del Poder Judicial, durante el año pasado se produjeron 10.437 lanzamientos (de cualquier tipo de inmuebles, no sólo de vivienda principal). Esta cifra supone el 17,2% del total nacional.
